전원주택 짓기의 모든 것. 설계부터 준공검사까지

1. 집짓기 준비

 

보통 전원주택을 짓는 일은 아파트를 옮기는 것과는 전반적으로 비용이나 프로세스가 전혀다르다고 볼 수 있다. 집을 짓기위해서는 가지고 있는 전재산과 조달 가능한 차입금까지 총 동원되는 경우가 많다. 인생의 성적표 혹은 업적과도 같은 일이기에 건축주 입장에서는 비장해도 이렇게 비장할 수가 없다. 같이 작업하게 될 건축 설계사 혹은 시공사 사장 혹은 주변 친구들에게 자신의 인생사를 되짚으며 자신과 자신의 가족에게 있어 집짓기가 얼마나 거대한 프로젝트인지 브리핑을 하는 시간이 되기도 한다. 이 단계에는 사업계획서가 제대로 정리가 안되고 시간만 보내는 경우가 많다. 정확한 건축계획과 예산을 차근차근 본인의 가용범위 내에서 준비해야 하는 시간이다.

 

 

2. 토지매입

 

전원주택을 짓기로 정했다면 다음 순서는 토지를 매입하는 일이다. 건축주가 잘 아는 지역이라면 쉽게 방법을 찾겠지만 지역을 선정해야 하는 상황이라면 많은 발품을 팔아야 한다. 일단 인터넷으로 기본 정보를 얻고 해당 지역 여러곳을 방문하다. 직접보고 판단한 정보가 진짜 정보다. 토지 비용과 부동산 중개비용 그리고 토지 등기를 위해 취등록세와 법무사 비용이 발생한다. 법무사는 평소 내가 알던 법무사에게 부탁해도 무방하다.

이 단계 에서는 추가로 비용이 또 발생할 수 있는 여지를 반드시 점검해야 한다. 전이나 답의 지목이라면 이후에 전용허가를 받아야 하기 때문에 토목 설계사를 만나야할 일이 생긴다. 당연히 돈이 든다. 설계만 받는다고 끝나지 않는다는 것이다. 당연히 전용 부담금이라는 명목의 세금도 내야한다.

기존 토지에 구옥이 있다면 만만하게 보지말아야 한다. 구옥들은 석면 철거비용이 발생할 여지가 크다. 부동산 말만 믿지 말고 하나하나 견적을 받아보자.

3. 경계측량

 

등기부등본 상의 면적을 과신하면 안된다. 그 이유는 건축물 대장을 확인해 보면 쉽게 알 수 있다. 주로 집을 짓다보면 건축물 대장의 면적이 더 적은 경우를 빈번하게 볼 수 있다. 그 이유는 바로 측량 때문이다.

집을 짓기 전 인근 토지와의 경계와 땅 모양을 정확히 알기 전에 경계측량을 해야 한다. 추후 분쟁의 소지를 없앨려면 부지 소유자들을 입회시키는 것이 좋다. 이때는 주변 이웃과의 민원에 직접적 역할을 해줄 시공사 담당직원이 배석하는 것이 좋다. 이것을 위해서는 이미 측량단계전에 건축에 임할 조직 구성이 끝나 있는 것이 바람직 하다.

 

 

4. 전원주택 설계와 공사시작

 

전원주택을 본격적으로 짓는 단계에 돌입하면 설계, 인허가, 착공신고, 사용검사신청 등의 제반 행정처리는 설계사무소에 일괄 위탁하는 경우가 많다. 땅을 사기 전, 자신이 원하는 건축물이 배치되기에 적정한 땅인지, 가용 예산외 별도의 추가비용이 발생하지 않는 땅인지 검토가 필요하고 토목 설계에 필요한 배치도를 그릴 대 건축물의 배치도가 나와 있는 것이 바람직히다. 그 단계에 배치도가 나와 있지 않으면 두 번 일을 할 경우가 생기기 때문이다.

 

5. 토목과 본격적인 건축공사

 

착공신고까지 마친 상황이라면 준비는 다 되었다고 볼 수 있다. 직영공사가 아니라면 시공사 선정만 끝나면 나머지는 다 알아서 해준다. 다만 공사품질의 확보를 위해 건축주가 할 수 있는 것은 계약에 명시된 자재가 입고되는지 제대로 시공이 되는지 확인하는 일이다. 브랜드 자재일 경우 혹시 사제품에 브랜드만 붙여서 오는게 아닌지 정품 인증에 관한 확인이 필요하고, 어떤 분야건 시공팀장의 연락처를 올때마다 받아 핸드폰에 저장해 두는 것이 이후 A/S에 원활하다.

직영공사라면 건축주는 각 공정을 컨트롤 하는 사람들과 관계를 형성하고 연락처를 받아 혹여라도 발생할 수 있는 시공사와의 분쟁에 자신의 편을 확보해 두는 것이다. 집 지을 때 건축주가 이런 일가지 이 정도로 해야하나고 생각할 수도 잇지만, 시공사와의 머리아픈 분쟁을 생각한다면 이정도는 해줘야 할 것이다.

 

6. 부대공사 와 조경공사

 

건축물에 대한 공사가 마무리 될 즈음, 각종 부대 공사가 시작된다. 취사용 가스배관 설치 및 가스안전검사 필증, 지하수 개발 및 상수도 설치, 전기통신 공사 등 각종 부대공사가 이루어 진다. 울타리 공사도 이왕이면 마무리 공사시 함께 하는게 좋다. 공사가 마무리 되기전 장비가 들어와 있을 때 하는 것이 비용측면에서도 좋기 때문이다. 주차장이 별도로 없는 경우라면 주차공간 마련도 고민해야 되는 시점이다. 조경 공사와 주차장 공사는 서로 조화를 이루는 거이 좋다. 담장 공사도나 건물 외부를 꾸미는 부대공사에만 수천만원의 비용이 소요될 수 있다는 의미이다.

 

7. 준공과 입주

 

사용승인 후에는 60일 이내에 건축물에 대한 취등록세 납부 및 등기를 하고 입주청소를 한다. 보통 시공업체에서 준공청소를 해 주는데, 막상 이사과정에서 크고작은 손상이 생길수 있기에 제대로 된 청소는 이사후 별도로 한번 더 하게 된다. 이 과정에서 제대로 청소와 소독이 안된다면 새집증후군 등의 불편함이 생길 수 있으니 건축공사 비용에 책정해서 안락하게 입주할 것을 권한다. 입주과정에서 필요한 나머지 비용도 어떻게 처리할 것인지 확인해 보자. 금융권을 통해 주택담보 대출을 할지 토지담보 대출을 할지도 하나하나 따져봐야 할 시기이다.